30/01/2020

Что снижает стоимость недвижимости при продаже? Часть 1

Мы не любим ошибаться. Это неприятно. А в случае с продажей квартиры или дома это не просто неприятно, но еще и очень дорого! Итак, сегодня важная тема: ошибки, которые снижают стоимость нашей недвижимости при продаже. Как профессиональный хоумстейджер, я вижу эти «грабли» постоянно. Дело в том, что покупка квартиры — это значительная инвестиция для большинства покупателей, поэтому немногие из них готовы закрыть глаза на ее недостатки.

Четыре основных фактора продают дом: метраж, расположение, цена и состояние. В условиях, когда рынок принадлежит покупателю, который долго и придирчиво выбирает среди множества вариантов, представить свою недвижимость в лучшем виде – необходимость и залог быстрой и выгодной продажи.

Сегодняшние покупатели ищут дома, которые отвечают не только удобству и статусу, но и дают комфорт, уют и создают настроение. Мы, как продавцы, должны соответствовать.

Список того, что «убивает» сделку довольной большой, поэтому статья в двух частях.

ЧАСТЬ 1

1. Не готовить недвижимость к продаже (и так купят!) и выставлять его на продажу до его окончательной подготовки.

Одна из самых больших ошибок, которую может совершить собственник – это не планировать продажу и выставить недвижимость «как есть», без подготовки.

Недвижимость – товар, и вы хотите продать ее максимально дорого и быстро. Да, это понятно. В вашей картине идеальной сделки есть торг и большая скидка покупателю (ваша потеря в деньгах)? Нет. Тогда надо готовиться к продаже.

Профессиональный хоумстейджинг (предпродажная подготовка недвижимости)  на самом деле является одной из лучших краткосрочных инвестиций, которые может сделать продавец. Статистика показывает, что инвестиции в размере 1-3% от цены продажи могут увеличить итоговую цену недвижимости на 8-10% и помогают продать ее почти в два раза быстрее.

2. Не знать вашу целевую аудиторию.

Как мы уже упомянули, ваша квартира – товар. И он не может быть хорош для всех одновременно, для каждого объекта есть свои потенциальные покупатели. Именно отталкиваясь от вашей целевой аудитории стоит готовить дом к продаже. Кто эти люди? Чем они занимаются? Какой состав проживающих это может быть? Что им нравится, а что нет? Ответы на эти вопросы сложат картинку того, как должна быть подготовлена квартира – стиль, мебель, декор.

3. Не обращать внимание на рынок и конкурентов.

Сегодня вашему потенциальному покупателю есть из чего выбрать, поэтому вы должны точно знать с кем вы, как продавец, конкурируете за его деньги. Обязательно потратьте время на изучение сайтов недвижимости с предложениями в вашем районе, посмотрите объявления, что предлагают, по какой цене и на каких условиях. Что может выделить ваш объект в этом множестве? Какая цена будет привлекательной для покупателя и выгодной для вас?

4. Затевать капитальный ремонт.

Грамотный хоумстейджинг будет выгодным вложением сберегающим ваши деньги, тогда как капитальные ремонтные работы с изменениями планировки и высококачественной отделкой, скорее всего, не окупятся и вы будете в проигрыше.

5. Надеяться, что покупатели оценят «ремонт для себя».

Пожалуйста, не пишите в объявлении фразы: «ремонт сделан для себя» или «евроремонт». Это не только безнадежно устарело, но еще и почти всегда вызывает недоумение покупателя: и что? При текущем разнообразии дизайнов и стилей квартир эти фразы просто вредят вам с самого начала.

При подготовке дома вы должны убедиться, что вы создаете пространство, в котором потенциальные покупатели могут визуализировать СЕБЯ.  И вот тут сразу смотрите следующий пункт.

6. Не обезличивать: оставлять экстравагантный дизайн и декор, личные фотографии, возрастные вещи или религиозную атрибутику.

Стена с постерами вашей любимой группы, ваша уютная красная лаковая кухня на небесно-голубом фоне – это не всегда шедевр для ваших потенциальных покупателей. Возможно, когда-то и найдутся ваши единомышленники в этом вопросе, но ждать придется долго.

Дом должен иметь свой характер, чтобы запомнится, но быть достаточно привлекательным для многих.

Рекомендую скрыть от покупателей ваши личные вещи, семейные фотографии, политические и памятные вещи, детские рисунки, коллекции, плакаты и постеры личного содержания.

Не лишним будет нейтрализовать гендерную принадлежность детских комнат, например, и убрать явные следы присутствия животных. Поверьте, есть люди, которые не так как вы, трепетно любят кошек, собак, попугайчиков и рептилий.

7. Оставлять неисправными коммуникации и конструкционные дефекты.

Протекающий водопровод, трещины и дыры в стенах или потолках – это серьезный недостаток недвижимости, который, вопреки общему мнению, не так уж сложно и дорого устранить. По опыту, стоимость ремонта в большинстве случаев будет меньше скидки покупателю, которую придется предложить.

8. Не избавляться от плесени и насекомых.

Плесень боятся все покупатели, т.к. она чрезвычайно опасна для человека и животных. Аллергия, респираторные и неврологические заболевания часто поражают живущих в соседстве с плесенью. Кроме того, плесень и грибок – серьезные вредители, с которыми бывает нелегко справиться, и ваши потенциальные покупатели знают это. Чтобы не убить будущую сделку необходимо устранить этот недостаток – устранить высокую влажность в помещениях и обеспечить хорошую вентиляцию воздуха.

Насекомые (тараканы, клопы, муравьи, мыши и пр.) отпугивают покупателей не меньше, чем плесень, но к счастью, и эта проблема решаема.

По 7 и 8 пункту особенно хотелось бы вас предостеречь от обмана покупателей. Не заклеивайте плесень обоями, не закрывайте дыры мебелью, не маскируйте недостатки, а устраняйте их. В конечном итоге опытные покупатели все выяснят, и сделка сорвется, т.к. обман в малом влечет недоверие в большом.

9. Не обращать внимание на запах и температуру воздуха в квартире.

Вам, как продавцу, очень трудно объективно оценить запах в квартире, если вы в ней живете. Запах складывается из множества ароматов людей, животных и вещей. Ваша задача – сделать его максимально незаметным, нейтральным. Часто советуют при просмотрах квартиры использовать специальные ароматы, печь ванильные булочки и пр. Но я бы хотела предостеречь вас от этого, самый лучший запах – никакого. Что-то определенное (ваниль, корица, лаванда, кофе) будут просто отвлекать вашего покупателя при просмотре, возможно вызывая в его мозге совсем ненужные вам ассоциации.

Что делать? Призвать на помощь специалиста – он честно расскажет чем пахнет в доме. Исключить явные источники неприятного запаха. Не готовить накануне просмотра рыбу, баранину, капусту и т.п. Часто проветривать комнаты. Можно поставить небольшой букет с живыми полевыми цветами.

10. Оставлять плохое освещение.

Даже если вы не готовы расстаться со старыми светильниками, обязательно замените лампочки на чистые и яркие. Подойдут светодиодные лампы с цветовой температурой 3000K, это нейтральный свет (не слишком желтый и не слишком белый), который придаст обстановке свежий и чистый вид. 

Стоит ли говорить, что хорошее освещение необходимо для отличной фотографии. Для создания световых акцентов и придания уюта комнате добавьте небольшие точки освещения (торшеры и настольные лампы).

Необходимо впустить больше естественного света в дом: уберите плотные шторы с драпировкой. Лучше всего обрамляют окна светлые и полупрозрачные ткани, они не блокируют свет.

11. Не делать профессиональные фотографии.

Очевидная вещь, но по-прежнему в объявлениях мы видим фото, цель которых, как кажется, совершенно обратная – не продать! Интересно, что продавцы оправдывают это стремлением к правде: «мне нечего скрывать, пусть видят без прекрас». На самом деле, это незнание и лень. Фотографиями мы не хотим обмануть, а хотим понравиться. Это разные вещи.

Пожалуйста, делайте как можно более качественные фотографии! Затраты на хорошего фотографа окупятся со 100% гарантией. Нет денег на это? Сделайте сами – в сети полно информации, профи за 5 минут вы не станете, но сделаете любительское качественное фото без грубых ошибок!

12. Бояться менять цвет стен.

Исследования поведения покупателей недвижимости показывает, что люди все чаще хотят покупать готовые дома, без глобальных переделок, а значит и лишних затрат. Цвет стен и потолков, это основной цвет (его соотношение к другим цветам интерьера порядка 70%). Большинство покупателей привлекает нейтральная цветовая гамма. Такие цвета не только создают умиротворенное настроение, но и добавляют воздуха в пространство, а также визуально увеличивают его.

Однако, используя нейтральные цвета, просто необходимо добавить в интерьер и другие яркие акценты (искусство, мебель, декор). Это позволит потенциальному покупателю лучше запомнить ваш дом среди десятка других предложений.

13. Не обновлять обстановку современным декором.

Независимо от возраста вашей целевой аудитории, они видят себя молодыми, активными, современными и с чувством вкуса. Новый дом – это всегда новый этап жизни, обещающий начало только хорошего и радостного. Именно поэтому мы должны показать наш объект как отвечающий этим желаниям. Мы продаем мечту!

Несколько ярких подушек на диван, простая, но элегантная ваза, серия интересных постеров или искусство от современных художников освежат интерьер и заставят влюбиться в ваш дом.

Отказываться привнести современные элементы даже в самый классический интерьер – это не соответствовать течению жизни. Если вы не уверены, что сможете справиться с этой задачей сами, обратитесь к специалисту – он поможет расставить акценты и не переборщить.

Продолжение статьи читайте здесь.

Хоумстейджинг

Оставить комментарий

x Close

Давайте дружить!